Quels travaux un locataire a-t-il le droit (ou pas) de faire

Résiliation de bail, expulsion : gare aux travaux non autorisés !

Loyers impayés, défaut de souscription à une assurance habitation, troubles de voisinage, sous-location sans l’accord du propriétaire... les motifs de résiliation de bail et d’expulsion de l’occupant d’un logement sont nombreux. En octobre dernier, la cour d’Appel de Paris a ainsi ordonné l’expulsion d’une locataire qui, sans l’accord du bailleur ni de la copropriété, a réalisé des travaux pour remplacer les WC par une douche à l’italienne. Si cette absence d’autorisation constitue déjà, en soi, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par le propriétaire, la justice a également mis en avant l’absence de bonne foi du locataire de l’appartement, ainsi que la non-conformité aux règles de l’art des travaux effectués, ce qu'a confirmé l’expertise judiciaire.

Ce jugement rappelle, en l’espèce, que le locataire n’est pas en droit de réaliser certains travaux de transformation :

• sans en prévenir son propriétaire,
• sans obtenir son autorisation préalable.

Travaux dans une location : faut-il l'autorisation du bailleur ?

En règle générale, tout locataire a le droit de décorer et d’aménager le logement qu’il occupe selon ses goûts et convenances personnelles, sans être tenu d’en informer le propriétaire. À l'inverse, les travaux de plus grande ampleur qui touchent au gros œuvre ou qui viennent modifier la destination d’une pièce (par exemple transformer une cuisine en salle de bains), sont, eux, soumis à l’autorisation explicite du bailleur. 

Reste que, bien souvent, la frontière entre ce qui exige une autorisation ou pas reste mince. Plus en détail, quels sont les travaux qui nécessitent l’accord du propriétaire et quels sont ceux qu’il est en droit de réaliser sans autorisation préalable ?

Petits travaux : pas besoin de l'accord du propriétaire

Tout locataire est en droit de personnaliser, à ses frais, la décoration du logement qu’il occupe sans avoir à en informer son propriétaire : pose de luminaires, d’étagères et de décorations murales, de papier peint, peinture (hors coloris trop « criards »), revêtement des sols pour remplacer une vieille moquette, etc. Dans ce contexte, quelques règles sont toutefois à respecter :

• Rendre le logement dans le même état qu’à l’arrivée à l’échéance du bail et de l’état des lieux de sortie.
• S’assurer que la personnalisation du logement ne fait pas obstacle à la remise en location du bien.
• Veiller à ce que les aménagements réalisés respectent les limites imposées par la loi du 6 juillet 1989

Depuis le 21 juillet 2022 et l’entrée en application du décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, les locataires ont la possibilité de réaliser, à leurs frais et sans l’accord écrit du propriétaire, des travaux de rénovation énergétique comme l’isolation des combles et des planchers, le remplacement des menuiseries extérieures ou encore l’installation d’un système de production de chauffage ou d’eau chaude. La liste des travaux éligibles a été détaillée de façon exhaustive par l’article n° 1 du décret.

Les gros travaux nécessitent l’accord du propriétaire

Il en va différemment pour les travaux de plus grande ampleur à l’initiative et aux frais du locataire, qui touchent donc au gros œuvre et qui peuvent modifier la structure et la configuration des lieux, comme les travaux de transformation. Là encore, le locataire est en droit, s’il le souhaite, d’envisager ce type de projet, mais à la condition expresse d’obtenir l’accord formalisé par écrit de la part du propriétaire avant d’engager ces travaux. 

À titre d’exemple, abattre une cloison ou un mur pour ouvrir l’espace cuisine sur le salon, remplacer une baignoire par une douche ou encore changer la destination d’une pièce sont des travaux de transformation pour lesquels l’accord du bailleur est indispensable. 

À noter également, pour les biens avec extérieur privatif, que les travaux visant à installer une terrasse, une piscine enterrée ou une extension ne peuvent s’effectuer sans autorisation. 

Pour ce faire, le locataire devra dresser une lettre recommandée avec avis de réception à son bailleur, mentionnant clairement :

• la nature des transformations envisagées,
• leurs conditions de mise en œuvre,
• le nom de l’entreprise chargée de les réaliser.

Depuis 2016, divers assouplissements ont été apportés pour permettre aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap de réaliser des travaux d’adaptation du logement occupé. En l’absence de réponse de la part du bailleur dans un délai de deux mois, c’est le régime d’autorisation tacite qui s’applique. Passé ce délai, le locataire est en droit d’effectuer les travaux d’adaptation souhaités et ne sera pas tenu, au terme du bail, de remettre les lieux dans leur état initial à ses frais. Le décret du 29.9.16 : art. 1er fixe la liste des travaux autorisés.